Возможно ли расторгнуть договор купли продажи бизнеса?
Dent-repair.ru

Автомобильный портал

Возможно ли расторгнуть договор купли продажи бизнеса?

Как расторгнуть договор купли-продажи бизнеса?

Добрый день. Приобрёл бизнес он оказался убыточным. Собственник отправлял мне расчёты доходности и в этих отчетах все было отлично, на самом деле все оказалось не так. Пообщавшись с соседями которые находятся на одной территории я выяснил что таких оборотов ни когда и не было. Возможно ли расторгнуть сделку и вернуть деньги?

Ответы юристов ( 1 )

  • 10,0 рейтинг
  • 2345 отзывов эксперт

Добрый день, Руслан.

А что за договор у вас? именно покупки бизнеса?

Да, все верно. Сделка проходила через инвестиционную компанию.

Да, все верно. Сделка проходила через инвестиционную компанию.
Руслан

Если как бизнес, то возможны варианты (ГК РФ):

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Либо (но здесь сложнее):

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В любом случае необходимо тщательное изучение договора, переписки и т.п.

Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы

Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы

Продажа действующего бизнеса – комплексное мероприятие, требующее грамотной организации и квалифицированной правовой поддержки: у бизнеса всегда есть ресурсы, активы и объемный пласт документации.

К ресурсам относятся финансовые, кадровые и иные возможности, к активам – недвижимость, права на интеллектуальную собственность. Документация должна быть грамотно оформлена и быть в наличии в полном объеме (договоры, бухгалтерская отчетность, переписка и иное).

Сопровождением мероприятий по купле-продажи готового бизнеса занимаются как штатные юристы продавца и покупателя, так и привлеченные специалисты – специализирующиеся на сопровождении указанных продаж либо юридические компании.

Судебный акт: Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 марта 2018 г. по делу А56-77275/2017

Фабула дела

Между владельцами бизнеса и гражданином при посредстве брокера в сфере купли-продажи бизнесов был заключен предварительный договор купли-продажи готового бизнеса с обеспечительным платежом и условиями основной сделки. В срок, оговоренный в предварительном договоре, была заключена основная сделка по купле-продаже готового бизнеса, соблюден порядок перехода прав на доли и на иное имущество.

По истечении трех месяцев была проведена возвратная сделка (покупатель вернул продавцам их бизнес), но по цене существенно ниже, чем та, за которую бизнес был приобретен.

Далее гражданин, который купил, а затем вернул бизнес, обратился в суд с иском о признании недействительными всех договоров, подписанных и реализованных в ходе перехода и возврата бизнеса его прежним владельцам. Основание иска – не были выполнены условия предварительного договора, он не был допущен к управлению бизнесом, сделки были мнимые, а в результате последней сделки (возврат бизнеса по более низкой цене) он понес убытки.

В иске судом было отказано: все договоры действительны.

Позиция суда

1. Судом проанализированы все документы по переходу прав к покупателю: переоформление договоров аренды офисов, переход прав на доменные имена, передана документация – при указанных условиях сделка по первоначально продаже бизнеса не может быть недействительной и нарушать права истца.

2. Судом были проанализированы причины возврата бизнеса первоначальным его владельцам: покупатель не имел опыта в ведении бизнеса именно этого направления, в течение трех месяцев не инвестировал в бизнес и никак его не развивал, ввиду чего суд признал обоснованным снижение цены бизнеса при его возврате прежним владельцам

3. Судом принят во внимание довод о том, что ключ электронной подписи был оставлен бухгалтеру, которому прежними владельцами бизнеса было разрешено осуществлять платежи контрагентам до переоформления ключа подписи на имя нового руководителя компании.

4. Суд не принял во внимание довод истца о недопущении его к ведению дел компании: бухгалтер осуществляла платежи с целью соблюдения обязательств перед контрагентами, а истцу, как новому руководителю, ничто не мешало обратиться в банковскую организацию с целью переоформления ключа на его имя.

Комментарии

1. Частая проблема продажи готового бизнеса – недостаточное качество сопровождающих процесс документов. В рассмотренном примере работу брокера можно оценить как профессиональную – сделки подготовлены и проведены грамотно несмотря на то, что ситуация была осложнена возвратом купленного бизнеса. По указанной причине сделки и не были признаны недействительными.

2. Взаимоотношения с банковскими организациями в период перехода прав на бизнес – одна из самых частых технических проблем: платежи осуществляются ежедневно, а переоформление прав на ключ требует времени, а иногда – и разъяснений новому владельцу бизнеса о важности и обязательности смены ключа.

3. Недействительность сделок – частый повод оспаривать комплекс сделок при продаже действующего бизнеса в случае, если планы поменялись у одной из сторон. Гарантия того, что сделка не будет признана недействительной – это соответствие такой сделки намерению сторон, добросовестность при ее исполнении и, безусловно, качество сделки как документа.

Читать еще:  Кто должен заполнять договор купли продажи авто?

4. Существенной проблемой для продавцов бизнеса является его возврат от покупателя. Безусловно, правом на снижение цены сделки продавцы обладают: в описанной ситуации они несут убытки и иные потери, в том числе временные.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com .

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Не важно, что было предметом заключения договора купли продажи – автомобиль, квартира, или даже бизнес – как правило, расторжение договора купли продажи происходит по инициативе покупателя. Продавцу-то что, он деньги получил и доволен, а с некачественным товаром остается покупатель. Именно по этой причине за расторжением договора купли продажи обращаются именно покупатели. Расторгнуть договор сложнее, чем заключить. Для заключения договора купли продажи достаточно согласия продавца и покупателя, а вот для расторжения этого договора одной из сторон, уже нужно доказать, что другая сторона существенно нарушила условия договора.

Важно знать: если другая сторона возражает, и не хочет расторгать договор купли продажи, то мало будет прочитать нужные статьи в Гражданском кодексе. Нужно знать практику и позицию Верховного Суда, инструкциям которого следуют нижестоящие суды, а так же иметь опыт работы с такими делами. Специалисты готовы применить свой опыт на защиту ваших интересов или предоставить вам бесплатную юридическую консультацию. Помните – консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Из-за чего можно расторгнуть договор купли продажи

Если покупатель купил товар (машину, квартиру, землю — неважно) у компании или индивидуального предпринимателя, то расторгнуть договор можно, опираясь на закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ. Например:

  • покупатель приобрёл автомобиль в дилерском салоне;
  • либо квартиру в риэлтерском агентстве.

В этих случаях расторжение договора купли продажи регулируется не только Гражданским кодексом, но и законом «О защите прав потребителей». Это упрощает дело. А вот если машину или квартиру купили «с рук», то опираться при расторжении договора придётся только на Гражданский кодекс, закон «О защите прав потребителей» в таких ситуациях не применяется.

Возврат автомобиля в автосалон

Статья 18 закона «О защите прав потребителей» говорит, что в течение 15-ти дней после покупки автомобиля клиент может вернуть его в салон и получить деньги обратно при любом, даже небольшом дефекте авто. Если же прошло более 15-ти суток, то вернуть авто тоже можно, но уже при других условиях:

  • если недостаток в авто существенный (то есть который невозможно устранить, или на его устранение надо потратить слишком много денег и времени, или который устранили, но он опять появляется);
  • если в течение года авто ремонтируется в сервисах более 30-ти суток.

Важно знать: имейте в виду – закон может быть на вашей стороне, но сервис автосалона и юристы приложат все усилия, чтобы не брать у вас машину назад и не отдавать деньги. Обратитесь к нам, и ваши права будут отстаивать опытные юристы. Если же вы хотите отстаивать свои права самостоятельно, то немного больше информации можно прочитать по следующей ссылке (как вернуть автомобиль в автосалон и расторжение договора купли продажи автомобиля).

Теперь о расторжении договора купли продажи земельных участков

Договор купли продажи земли можно расторгнуть, если покупатель «в значительной степени лишился того, на что мог рассчитывать при заключении договора» — цитата из части 2 статьи 450 ГК РФ.

Допустим, человек купил землю, чтобы построить на ней дачу и выращивать сад. Продавец заверил покупателя, что по закону на участке можно строить. Позже покупатель узнаёт, что строить ничего нельзя, потому что по участку проходит нефтепровод, строительство запрещено. Такая ситуация — однозначно основание для расторжения договора купли продажи по инициативе покупателя. Подробнее о расторжении договора купли продажи земли можно прочитать по ссылке выше.

О расторжении договора купли продажи квартир и домов

Ситуация с квартирами и домами похожа на земельную. Можно расторгнуть договор купли продажи и вернуть деньги, если купленные квартира или дом:

  • оказались существенно меньше по метражу, чем указывалось в договоре (а сколько это, «существенно» — это будет решать суд);
  • состояние квартиры оказалось значительно хуже, чем предполагалось — воняет из подвала, оконные рамы пропускают холодный воздух, трубы в стенах подтекают, на обоях появляются мокрые пятна и тому подобное.
  • могут быть и другие причины расторжения договора купли продажи квартиры – главное, чтобы недостатки были значительными.

Не стоит также забывать про необходимость заключения соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры, если договор ещё не зарегистрирован в Росреестре.

Важно знать: есть такие недостатки, про которые так сразу и не скажешь, значительные они или нет. В этой статье мы коснулись лишь общих положений, т.к. частных огромное количество и зависят они от конкретной ситуации. В идеале – следует проконсультироваться с опытным юристом – мы подскажем вам какие недостатки жилья суды признают значительными при расторжении договоров купли продажи. Консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

О расторжении договора купли продажи бизнеса

При продаже бизнеса составляется много документов (кроме самого договора и акта приёма-передачи):

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • перечень долгов предприятия.

Но даже ошибки в этих документах не дают права расторгнуть договор купли продажи бизнеса. Расторжение договора купли продажи предприятия по инициативе покупателя возможно только если выявились очень серьёзные недостатки, а продавец отказался их устранять (часть 5 статьи 565 ГК РФ). Подробнее о том, как расторгнуть договор продажи бизнеса, по этой ссылке.

Этапы расторжения договора купли продажи: сначала предложение о расторжении договора, потом суд

Вариант, где обе стороны согласны на расторжение договора, не рассматриваем, потому что там проблем почти нет. Если одна из сторон хочет расторгнуть договор купли продажи (неважно чего), ей нужно направить другой стороне предложение о расторжении договора купли продажи (часть 2 статьи 452 ГК РФ). У другой стороны есть 30 дней на ответ. Если удастся убедить другую сторону расторгнуть договор, то составляется соглашение о расторжении договора купли продажи. Если ответа не последовало или другая сторона заявила, что расторгать договор она не будет, самое время идти в суд с иском.

Иск составляется по правилам статьи 131 ГПК РФ, и к нему нужно приложить документы, которые помогут суду разобраться в ситуации. Это должны быть сам договор, акт приёма-передачи (если речь о квартире или доме), документы, характеризующие заводской брак автомобиля и другие документы, относящиеся к делу.

Почему нужен опытный юрист

Продавец, который получил деньги за товар, очень не хочет их возвращать. Юридические отделы риелторских компаний и автосалонов из кожи вон лезут, чтобы не отдавать деньги. В ход идут и юридические, и психологические приёмы. Например, недовольного покупателя могут пригласить в кабинет директора, и многие от такой чести теряют весь боевой задор.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя – это долго, нудно и нервотрёпно. А самое главное – нужно знать законы и уметь их применять на практике, а это разные вещи. Если сделать что-то не так, например, неправильно написать претензию, то продавец за это «зацепится» и будет тянуть время.

Кроме того, мало какие дела в суде обходятся одним заседанием. Скорее всего, в суд придётся ездить несколько раз. Если заручится поддержкой юриста, то в суд будет ездит он, а не вы.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по вопросам расторжения договора купли продажи по инициативе покупателя;
  • анализ договора – можно ли вообще его расторгнуть или лучше не тратить на это время;
  • написание другой стороне предложения о расторжении договора;
  • составление соглашения о расторжении договора купли продажи;
  • сбор документов, написание и подача иска в суд;
  • представительство в суде.

Информация, которую можно найти в интернете, часто неправильная и не даёт ответов на частные вопросы. Приходите к нам на консультацию – она бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Получить консультацию очень просто — достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже. Вы проясните для себя основные юридические моменты расторжения договора купли продажи относительно вашей ситуации.

Есть афоризм, что в юридических вопросах нужно обращаться не к здравому смыслу, а к юристам – это верное высказывание. Обратитесь к юристам, и ваша проблема решится быстрее и проще, т.к. вы будете знать, как нужно действовать в сложившейся ситуации.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи: порядок и способы

Источник изображения: Freestockimages.ru

Читать еще:  Договор купли продажи автомобиля автотранспортного средства прицепа

Сделка купли-продажи может быть расторгнута по обоюдному согласию сторон (при этом сумма, прописанная в документе, возвращается покупателю) либо в одностороннем порядке. О законных основаниях для расторжения договора купли-продажи и регламентированном законодательством порядке аннулирования читайте в нашей статье.

Особенности расторжения

Термины “расторжение” и “аннулирование” зачастую смешиваются в практической деятельности. В гражданском законодательстве эти понятия имеют четкие разграничения.

Аннулировать договор означает признать его недействительным, незаключенным. В случае расторжения происходит прекращение обязательств в будущем по соглашению, получившему статус действующего.

Причины, по которым действие контракта прекращается:

  1. Стороны приходят к обоюдному согласию о необходимости разорвать договор.
  2. Нарушение условий соглашения одним из его участников.
  3. Инициатива принадлежит одной из сторон (продавцу либо покупателю).
  4. Вмешательство государственных структур вследствие нарушения законодательства.

Расторжение предварительного и заключенного договора купли-продажи регламентировано ГК РФ. При обнаружении у товара неустранимых дефектов покупатель имеет право обменять его на аналогичный приемлемого качества, приобрести по сниженной цене либо расторгнуть контракт согласно ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 “О защите прав потребителей”.

В соответствии с главой 29 ГК РФ договор может быть расторгнут с указанием причин, перечень которых дан в ст. 450. Этим же кодексом определяются порядок, обстоятельства и последствия расторжения.

Особая категория – сделки с недвижимостью, которые в обязательном порядке подвергаются государственной регистрации. Регулируют процесс федеральные законы от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (до 01.01.2020) и от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Процедура расторжения договора купли-продажи квартиры или дома различается в зависимости от того, когда инициировано прекращение его действия: до или после регистрации.

До регистрации

Процедура расторжения договора будет проходить проще и быстрее на этапе незаконченной регистрации. Это связано с тем, что сделка не завершена.

При обоюдном согласии сторон для отмены необходимо предоставить в ЕГРН подписанное ими соглашение о расторжении до того, как договор зарегистрируют, а владелец сменится. Также понадобятся заявления от продавца и покупателя на регистрацию этого соглашения, после чего в ЕГРН будет внесена соответствующая запись, фиксирующая прекращение сделки.

В соглашении должно быть указано следующее:

  • условия договора;
  • дата расторжения;
  • дата вступления соглашения в силу;
  • сумма договора;
  • полный перечень подлежащего возврату имущества;
  • взаимное отсутствие претензий.

Обоюдное согласие на практике – редкое явление. Причина состоит в положении, согласно которому исполненные до момента расторжения обязательства возврату не подлежат. Чаще всего это касается авансового платежа.

Расторжение в одностороннем порядке происходит посредством обращения в суд с исковым заявлением. Такой сценарий развития событий предполагает наличие у истца отказа расторгнуть контракт в письменной форме от ответчика.

После регистрации

Ситуация, когда сделка уже зарегистрирована, осложняется фактом передачи оплаты и объекта договора. Возврат невозможен после завершения периода действия контракта.

При достижении обоюдного согласия самый логичный и быстрый способ вернуть все на свои места – заключение новой сделки. Участники меняются ролями: бывший покупатель становится продавцом, и наоборот. В Росреестре регистрируется новый договор купли-продажи, по которому объект возвращается бывшему продавцу, а оплата – покупателю.

При одностороннем решении инициатор расторжения может добиться его без привлечения суда: достаточно послать письменный запрос другой стороне с предложением о прекращении действия договора. Задокументированный отказ либо отсутствие ответа свыше 30 дней – основание для подачи иска в суд.

Такой способ решения проблемы имеет свои нюансы:

  1. Воспользоваться им можно в период не позднее трех лет с заключения договора.
  2. Подавать нужно одновременно два исковых заявления: о расторжении и возвращении имущества.

Удовлетворение прошения о расторжении сделки не означает автоматического возврата ее объекта, поскольку в ГК РФ прекращение действия в судебном порядке не равно запрету на пользование имуществом, переданным во исполнение условий договора.

Основания

Прекращение сделки с недвижимостью должно быть подкреплено вескими основаниями, повлекшими существенные нарушения условий контракта. При этом одна из сторон несет ущерб, который лишает ее возможности распорядиться тем, что причитается ей по договору.

Основания прописаны в ГК РФ и сводятся к следующему:

  1. Неисполнение одной из сторон обязательств по заключенному соглашению.
  2. Неполная оплата или ее отсутствие.
  3. Признание сделки недействительной.
  4. Возникновение ситуаций, приводящих к существенному изменению обстоятельств.
  5. Обременение собственности, являющейся объектом сделки, прописанными ранее жильцами.
  6. Непредвиденные обстоятельства.

Нет оплаты

В контракте, помимо суммы, устанавливаются сроки оплаты. Нарушение их, частичная оплата либо неоплата – наиболее частые основания для расторжения договора купли-продажи.

Порядок оплаты недвижимости подразумевает наличие:

  • расписки;
  • банковской выписки;
  • квитанции о внесении суммы в кассу.

При отказе покупателя от приобретения объекта сделки продавец имеет право инициировать расторжение, при этом имущество остается у него.

Важно! Если передача осуществлена, а оплата не поступила, суд вправе расторгнуть договор и обязать покупателя сделать возврат объекта либо признать сделку недействительной, а покупателя – обязанным возместить сумму договора и неустойку.

Недействительная сделка

Еще одно основание для расторжения, к которому часто прибегает инициатор, – признание незаконности договора. При этом необходимы доказательства противоправного оформления, например, подписание лицом, признанным недееспособным.

Недействительным считается документ, заверенный стороной под влиянием угроз жизни и здоровью. Введение в заблуждение и откровенный обман также относятся к причинам признания незаконности.

Пример: ложные сведения либо поддельные документы при оформлении ипотеки, если процесс купли-продажи осуществляется на основе ипотечных средств. Судебное решение о недействительности сделки возвращает участников к прежним имущественным положениям.

Изменение обстоятельств

В ряде случаев причиной расторжения становится возникновение новых обстоятельств, в корне меняющих ситуацию, когда сделка является выгодной для обеих сторон.

Чтобы расторгнуть договор без правовых последствий, необходимо, чтобы суд признал возникшее препятствие:

  • неожиданным;
  • непреодолимым;
  • способным повлечь значительный ущерб участникам;
  • затрагивающим интересы каждой из сторон.

Для признания обстоятельств существенными должны иметь место все перечисленные признаки. Примеры таких оснований: начавшийся финансовый кризис, изменения в законах, ощутимый рост рыночных цен, ликвидация предприятия участника (не банкротство).

Обременение

Согласно российскому законодательству при передаче недвижимости обременения достаются покупателю, который обязан выплатить все долги.

Помимо финансовых задолженностей, числящихся за квартирой (домом, дачей и пр.), существует проблема невыписавшихся граждан. К примеру, родственники продавца, которые не имеют права собственности, но прописаны в жилье и не спешат освобождать его, – основание для расторжения.

Важно! Единственное условие – расторгнуть договор купли-продажи можно в трехлетний период после его заключения.

Иные варианты

Основания для прекращения сделки, которые встречаются в судебной практике не так часто, сводятся к нарушению тех или иных условий сделки.

Со стороны продавца – инициатора расторжения это могут быть нежелание покупателя платить, отказ в приемке товара, нарушение сроков вывоза. Со стороны покупателя – задержка или несвоевременная передача объекта сделки, непредоставление необходимых документов, неполная комплектация, ненадлежащее качество товара, нарушение сроков поставки.

Нарушение одной из сторон законодательства Российской Федерации (например, антимонопольного) – еще одна причина прекращения действия контракта.

Порядок расторжения договора

Порядок расторжения договора купли-продажи регламентирован российским законодательством, согласно которому прекращение действия договорных отношений оформляется в аналогичной форме, что и их заключение. То есть дополнительное соглашение о расторжении должно быть оформлено в бумажном виде, как и договор. Это правило не касается случаев принудительного судебного расторжения.

По обоюдному согласию

Судебное разбирательство требует временных и финансовых затрат. Поэтому в первую очередь необходимо попробовать прийти к обоюдному согласию:

  1. Направить претензию контрагенту с подробным описанием нарушенных условий.
  2. Оформить предложение о прекращении договорных соглашений.
  3. Обсудить изменение условий.

Если оппонент готов к компромиссу, то участники могут расторгнуть договор по обоюдному соглашению о расторжении либо сохранить его, изменив часть пунктов (уменьшение цены, продление сроков и др.).

Следует помнить о необходимости правильного оформления: например, договор купли-продажи доли в уставном капитале оформляется у нотариуса, а значит, и дополнительное соглашение о расторжении также должно быть нотариально заверено.

В одностороннем порядке

Односторонний порядок также начинается с направления контрагенту тщательно составленной претензии с описанием фактов нарушения условий контракта. Документ должен содержать призыв к прекращению действия договора.

Далее – 30-дневный период ожидания ответа. При его отсутствии истец обращается в суд. Составляются исковые заявления на расторжение и возврат имущества.

Заключение

Расторжение договора купли-продажи наиболее быстро и “безболезненно” происходит по соглашению сторон на этапе до государственной регистрации сделки. Судебное прекращение договорных отношений должно иметь серьезные основания, регулируемые законодательством.

Нужно грамотно составлять исковые заявления, поскольку суд удовлетворяет прямые требования, а потому нельзя забывать о необходимости прописывать возврат средств или имущества в результате расторжения. Подать иск можно только в течение трех лет после заключения договора. Прекращение сделки должно быть оформлено так же, как и ее заключение.

Энциклопедия решений. Расторжение договора купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи

Договор купли-продажи может быть расторгнут по обстоятельствам, связанным с волеизъявлением одной или обеих его сторон, на основании:

– соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), для чего требуется заключение соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме, что и сам договор,если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

– на основании решения суда (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ);

– вследствие отказа одной из сторон договора от его исполнения (ст. 450.1 ГК РФ).

По общему правилу (если иное не предусмотрено договором или законом) для расторжения договора в связи с его существенным нарушением одной из сторон требуется принятие судебного акта (п. 2 ст. 450 ГК РФ)*(1). Это касается и большинства видов договора купли-продажи.

Читать еще:  Договор о задатке при купле продаже автомобиля

Оценка существенности допущенного нарушения договора определяется с учетом конкретных обстоятельств, исходя из положений абзаца четвертого п. 2 ст. 450 ГК РФ. Согласно этой норме нарушение договора является существенным, если оно влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В качестве существенного нарушения может квалифицироваться, в частности, длительное либо неоднократное нарушение обязанности оплатить товар (постановления Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 г. N 1999/14, АС Уральского округа от 11.09.2015 N Ф09-6367/15, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2013 N Ф08-6706/13, АС Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N Ф08-913/16, п. 65 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), неисполнение обязанности передать товар в предусмотренный договором срок (постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2014 N Ф10-4513/13), передача товара без необходимых документов либо с недействительными документами (постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.12.2015 N Ф04-26854/15), несоответствие товара, подготовленного к передаче, условиям договора, в том числе отсутствие документов, которыми должно подтверждаться такое соответствие (постановление АС Уральского округа от 06.10.2015 N Ф09-734/15, АС Северо-Кавказского округа от 14.09.2015 N Ф08-5656/15).

Статья 460 ГК РФ предоставляет покупателю право наряду с иными требованиями предъявить требование о расторжении договора купли-продажи в случае неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от любых прав или законных притязаний третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, и покупатель не знал и не должен был знать о правах третьих лиц на товар. Указанные обстоятельства не являются основаниями для признания договора купли-продажи недействительным (см. п. 83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, постановление АС Уральского округа от 06.04.2016 N Ф09-984/10). Отметим, что само по себе наличие прав третьих лиц в отношении объекта купли-продажи не является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи. Для расторжения договора (помимо наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 460 ГК РФ) необходимо, чтобы такие права ограничивали оборотоспособность объекта купли-продажи, препятствовали его использованию либо иным образом нарушали права покупателя как нового собственника (постановление АС Дальневосточного округа от 26.04.2016 N Ф03-1217/16).

Отказ от исполнения договора купли-продажи (то есть его расторжение без обращения в суд на основании заявления одной стороны) возможен в случаях, предусмотренных самим договором или законом (ст. 450.1 ГК РФ). Применительно к договорам купли-продажи, не являющимся договорами поставки, существенность нарушения обязательств одной из сторон может являться основанием для отказа другой стороны от исполнения договора только в том случае, если это прямо предусмотрено договором. Положения ГК РФ о купле-продаже допускают возможность отказа от исполнения договора, в частности, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п. 1 ст. 463 ГК РФ)*(2), в случае существенного нарушения требований к качеству товара (п. 2 ст. 475 ГК РФ), если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора не принимает товар или отказывается его принять (п. 3 ст. 484 ГК РФ), если сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора (ст. 490 ГК РФ), если розничному покупателю, с которым заключен договор, не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте продажи информацию о товаре, указанную в п.п. 1 и 2 ст. 495 ГК РФ (п. 3 ст. 495 ГК РФ) и проч.

Во всех случаях, когда законом или договором допускается односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи, договор считается расторгнутым с момента получения одной стороной направленного второй стороной уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, если иной срок расторжения не указан в уведомлении либо не определен соглашением сторон (п. 4 ст. 523, 450.1 ГК РФ).Уведомление, доставленное по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считается полученным юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (п. 3 ст. 54, ст. 165.1 ГК РФ).

*(1) Специальные правила установлены ГК РФ для договора поставки (п. 1 ст. 523 ГК РФ), существенное нарушение которого одной из сторон позволяет второй стороне отказаться от его исполнения без обращения в суд (см. подробнее в материале “Энциклопедия решений. Расторжение договора поставки”.

*(2) Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, п. 1 ст. 463 ГК РФ не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное (например, что при отказе продавца передать покупателю проданный товар расторжение договора по инициативе покупателя возможно лишь в судебном порядке). Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя при таких обстоятельствах.

Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы

Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы

Продажа действующего бизнеса – комплексное мероприятие, требующее грамотной организации и квалифицированной правовой поддержки: у бизнеса всегда есть ресурсы, активы и объемный пласт документации.

К ресурсам относятся финансовые, кадровые и иные возможности, к активам – недвижимость, права на интеллектуальную собственность. Документация должна быть грамотно оформлена и быть в наличии в полном объеме (договоры, бухгалтерская отчетность, переписка и иное).

Сопровождением мероприятий по купле-продажи готового бизнеса занимаются как штатные юристы продавца и покупателя, так и привлеченные специалисты – специализирующиеся на сопровождении указанных продаж либо юридические компании.

Судебный акт: Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 марта 2018 г. по делу А56-77275/2017

Фабула дела

Между владельцами бизнеса и гражданином при посредстве брокера в сфере купли-продажи бизнесов был заключен предварительный договор купли-продажи готового бизнеса с обеспечительным платежом и условиями основной сделки. В срок, оговоренный в предварительном договоре, была заключена основная сделка по купле-продаже готового бизнеса, соблюден порядок перехода прав на доли и на иное имущество.

По истечении трех месяцев была проведена возвратная сделка (покупатель вернул продавцам их бизнес), но по цене существенно ниже, чем та, за которую бизнес был приобретен.

Далее гражданин, который купил, а затем вернул бизнес, обратился в суд с иском о признании недействительными всех договоров, подписанных и реализованных в ходе перехода и возврата бизнеса его прежним владельцам. Основание иска – не были выполнены условия предварительного договора, он не был допущен к управлению бизнесом, сделки были мнимые, а в результате последней сделки (возврат бизнеса по более низкой цене) он понес убытки.

В иске судом было отказано: все договоры действительны.

Позиция суда

1. Судом проанализированы все документы по переходу прав к покупателю: переоформление договоров аренды офисов, переход прав на доменные имена, передана документация – при указанных условиях сделка по первоначально продаже бизнеса не может быть недействительной и нарушать права истца.

2. Судом были проанализированы причины возврата бизнеса первоначальным его владельцам: покупатель не имел опыта в ведении бизнеса именно этого направления, в течение трех месяцев не инвестировал в бизнес и никак его не развивал, ввиду чего суд признал обоснованным снижение цены бизнеса при его возврате прежним владельцам

3. Судом принят во внимание довод о том, что ключ электронной подписи был оставлен бухгалтеру, которому прежними владельцами бизнеса было разрешено осуществлять платежи контрагентам до переоформления ключа подписи на имя нового руководителя компании.

4. Суд не принял во внимание довод истца о недопущении его к ведению дел компании: бухгалтер осуществляла платежи с целью соблюдения обязательств перед контрагентами, а истцу, как новому руководителю, ничто не мешало обратиться в банковскую организацию с целью переоформления ключа на его имя.

Комментарии

1. Частая проблема продажи готового бизнеса – недостаточное качество сопровождающих процесс документов. В рассмотренном примере работу брокера можно оценить как профессиональную – сделки подготовлены и проведены грамотно несмотря на то, что ситуация была осложнена возвратом купленного бизнеса. По указанной причине сделки и не были признаны недействительными.

2. Взаимоотношения с банковскими организациями в период перехода прав на бизнес – одна из самых частых технических проблем: платежи осуществляются ежедневно, а переоформление прав на ключ требует времени, а иногда – и разъяснений новому владельцу бизнеса о важности и обязательности смены ключа.

3. Недействительность сделок – частый повод оспаривать комплекс сделок при продаже действующего бизнеса в случае, если планы поменялись у одной из сторон. Гарантия того, что сделка не будет признана недействительной – это соответствие такой сделки намерению сторон, добросовестность при ее исполнении и, безусловно, качество сделки как документа.

4. Существенной проблемой для продавцов бизнеса является его возврат от покупателя. Безусловно, правом на снижение цены сделки продавцы обладают: в описанной ситуации они несут убытки и иные потери, в том числе временные.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com .

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector